Manutenzione Caldaia: scopri a chi spetta

La manutenzione degli impianti di casa è il principale motivo di disaccordo tra proprietario e affittuario. In particolare, quando si parla di manutenzione ordinaria o straordinaria della caldaia, è necessario fare delle distinzioni importanti: ecco come procedere.

 

 

Quando si chiede a chi spetta la revisione periodica della caldaia, che è obbligatoria per legge, si fa riferimento a due tipologie di interventi:

 

• il servizio di manutenzione ordinaria della caldaia;
• il controllo dell’efficienza energetica, che viene anche chiamato “verifica dei fumi”.

 

Che si tratti di uno o dell’altro intervento, la manutenzione ordinaria della caldaia è un dovere dell’inquilino, come nel caso di:

 

• sostituzione di componenti che sono soggette ad usura e logorio;
• certificazione di conformità obbligatoria per legge;
• adempimenti previsti dal libretto;
• saldo della tassa alla ASL;
• interventi tecnici per la pulizia ordinaria dell’impianto.

 

Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.

 

 

La sostituzione della caldaia rientra nella manutenzione straordinaria dell’impianto e la spesa è a carico del proprietario dell’immobile, a meno che non si verifichino alcune condizioni.
Ad esempio, se viene dimostrato che il guasto della caldaia è dovuto alla negligenza dell'inquilino, che colpevolmente ha evitato la manutenzione ordinaria sull’impianto, le spese di sostituzione devono essere addebitate a quest'ultimo.
Se, invece, la rottura della caldaia o di suoi componenti, è causata dalla vecchiaia dell'apparecchio, o a casi fortuiti non dipendenti dalla responsabilità dell'inquilino, il proprietario deve intervenire per legge e pagare le spese per le riparazioni necessarie.

 

 

Le spese a carico del proprietario di casa sono quindi le seguenti:

 

• installazione e sostituzione della caldaia;
• adeguamento della caldaia e dell’impianto a norma di legge;
• manutenzione straordinaria, se dimostrato che non dipenda dalla negligenza dell’inquilino;
• interventi tecnici per danni causati dalla vecchiaia della caldaia o da motivazione esterne.Come confermato dalla Cassazione con la sentenza n.24737 del 2007, “gli eventuali guasti avvenuti improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anomalo della caldaia, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e quindi le spese di riparazione sono a carico del locatore”.

 

 

Per evitare spiacevoli diatribe tra proprietario e affittuario riguardo la manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia, è consigliabile inserire nel contratto di affitto delle clausole di suddivisione delle spese.
Di solito le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti:
Sono a carico del proprietario l’installazione della caldaia, la sostituzione della caldaia, l’adeguamento della caldaia alle norme di legge e la manutenzione straordinaria.
Spettano invece all’affittuario le spese di manutenzione ordinaria, il controllo dei fumi, la pulizia della caldaia per accensione e la messa a riposo. In questo modo sarà più semplice rispettare i propri doveri, senza incappare in discussioni o dubbi.